К началу
23 июня 2020
Решили, что пойдем напролом, — и все
Максим Левченко, управляющий партнёр FORTGROUP, рассказал MarketMedia о том, как открывается после реконструкции московский ТРК «Европолис».
Максим, каково вообще делать такие большие проекты, как «Европолис» в Ростокино, во время карантина? Когда весь бизнес закрыт и ничего не работает.
— Если отвечать в двух словах, то очень сложно. Ситуация совершенно нестандартная. Проект стартовал уже давно — мы начали работы еще в январе 2019 года. И изначально планировали закончить реконцепцию к середине 2021 года. К моменту, когда началась вся эта коронавирусная история, мы уже работали год с лишним. И отставали от графика в силу разных, в том числе объективных, причин. В условиях работающего ТЦ очень сложно делать масштабную реконцепцию и реконструкцию. Потому что это всем мешает. И посетители центра, и арендаторы ужасно страдают. Грязно, пыльно, шумно, запахи всякие — тут все понятно. Что сказывается на сроках, потому что многие вещи ты не можешь делать днем, когда торговый центр открыт. Либо делаешь, но с большими неудобствами для всех. Поэтому многие работы приходится делать ночью, а ночью все всегда сложнее. В силу просто физики: люди хотят ночью спать.
А кроме того, в ходе таких работ какие-то магазины и галереи периодически закрываются на реконструкцию, а значит, нам приходится перенаправлять потоки людей. Посетители вынуждены ходить кругами через какие-то закоулки и сервисные коридоры. Это все на самом деле не очень хорошо выглядит со стороны. И у меня даже был план закрыться на реконструкцию. Мы думали об этом, но отказались. Так как в этом случае упали бы доходы, и вся финансовая модель, которая есть у банка-кредитора и инвесторов, никак не смогла бы взлететь. Но коронавирус расставил все по своим местам и, по сути говоря, дал нам лицензию на то, чтобы сделать все быстро и хорошо в закрытом центре.
Матильда Шнурова во время карантина тоже строила сразу три ресторана. И она прямо так и говорит: мне повезло. Ведь закрылись все, а она в это время занималась ремонтами. Получается, вам тоже повезло?
— Я бы как раз сказал, что нам очень не повезло, но воспользовались ситуацией, насколько это было возможно, попытались во всем этом найти какой-то позитивчик. И действительно за день мы успевали сделать как за три в обычное время. Поскольку нам никто не мешал. И если раньше мы планировали завершить где-то в 2021 году, то сейчас рассчитываем вообще все сделать до конца лета.
Что вы в итоге успели сделать в «Европолисе» за время карантина?
— Во-первых, все время работать было нельзя, так как были ограничения на строительные работы и ходили всякие проверяющие структуры. Во-вторых, замечу, что коронавирус на самом деле никто не выдумал. И у нас им кто только ни болел, включая строителей. Людей буквально вырубало. И это было страшно.
Но, несмотря на все это, задача сразу была поставлена так: за период вируса нужно закончить все грязные и пыльные работы. То есть полностью демонтировать всю отделку, а это сотни, а может, даже и тысячи тонн мусора. И, кроме того, обязательно заменить все полы, потому что, когда центр работает, делать это сложно и дико долго. Получается делать по 5 м2 за ночь. Остановились, огородили, сделали 5 м2, опять остановились, опять огородили. Это все месяцы занимает! А тут за пару месяцев мы заменили все полы в галереях, а это, наверное, 30 тыс. м2. То есть сначала нужно было раздолбить старую плитку и стяжку, напылить, загрязнить все, замусорить и потом только начинать делать новое покрытие. А это еще и очень шумная работа, потому что плитку надо подрезать. Но самое страшное было — решиться на то, чтобы разбомбить весь центр. Потому что никто не знал, сколько продлится вся эта фигня. Вначале ведь на неделю только карантин объявляли! А если бы через неделю или две открыли? Но я прикинул и посмотрел на китайцев. Мы у них заказывали разную технику для нашего ремонта, и эта техника уже в январе-феврале не поставлялась, а сроки сильно смещались из-за того, что заводы не работали из-за карантина. Тогда мы и узнали про коронавирус — в то время над ним еще смеялись. В общем, я посмотрел на Китай и подумал, что у нас есть, наверное, месяца полтора. Но все равно было очень непонятно, как действовать. И решили, что пойдем напролом, — и все. И пошли. В итоге у нас оказалось гораздо больше времени, чем мы думали изначально. Ничего хорошего в этом нет, но мы извлекли из ситуации максимум пользы.
В какой-то момент я стал развивать проект по принципу, который мы применили в музее Бродского (Максим Левченко руководит процессом создания музея Иосифа Бродского в Петербурге. — Ред.): все снести, а потом посмотреть, что можно сделать быстро и просто. Чтобы упростить все эти архитектурные и дизайнерские решения. В итоге у нас по сути вообще отсутствуют какие-то дизайнерские навороты: мы просто оставили голый бетон. И элементы, которые имеют чисто практический характер, например перила. А если из стены торчат металлические балки, то мы тоже ничего с ними не делаем, не пытаемся спрятать или задекорировать, а просто красим в какой-то цвет. Я сам с кисточкой и валиком ходил и пробовал красить в разные цвета. Примерно так все и происходило — с листа. Потому что если строить все, как дизайнеры придумали, то это еще лишних полгода. А мы успели сделать практически все, что задумывали, и главное, что ТРК можно открывать.
Тем самым вы, наверное, сэкономите значительные деньги?
— Да, тем самым мы сэкономим, но тут экономия заключается не только в сокращениях прямых затрат, не менее важен и фактор времени. Потому что, пока центр находится в полуреконструированном состоянии, очень сложно о чем-то договариваться с арендаторами. Никто не хочет начинать работу раньше времени. И если комплекс в грязи и в пыли, то они говорят: «Давайте мы чуть-чуть подождем и определимся чуть позже, когда вы все закончите». Логику арендаторов можно понять: центр гигантский, и они думают: «Мы сейчас вложимся, а вы еще потом будете 2 года открывать». А если концовка видна, то все совсем по-другому.
Тем более что рынок в Москве оживает, все хотят работать, все хотят возвращаться к нормальной жизни, и как только в Москве 12 мая сняли ограничения на стройку, все крупные международные и российские сети вернулись обратно на стройку и готовят магазины к открытию.
Какая часть «Европолиса» сейчас откроется?
— Сейчас откроются все арендаторы, которые работали в комплексе. А затем по графику — еще несколько «якорей», которые сейчас заканчивают работы: Hoff, гипермаркет «О'Кей» в новой концепции с акцентом на фреш. Также строится двухэтажный H&M, значительно превосходящий по площади предыдущий, флагманский формат магазина делает Uniqlo, а Inditex готовит к открытию Zara и другие свои бренды. «ИКЕА» несколько сдвинула сроки из-за коронавируса, но они ведут стройку и откроются осенью, скорее всего в октябре. Важно, что «ИКЕА» сохранила инвестпрограмму, а мы, в свою очередь, провели для них большой объем подготовительных работ. Там потребовалось построить эскалаторы, лифты, лестницы, погрузочные зоны. Также сейчас финализируем договор с «Золотым яблоком».
Идут бесконечные разговоры о том, что торговля и потребитель коренным образом изменятся. Торговля и ТРК в Москве уже запущены. Действительно все по-новому или эти теории возникли по большей мере из-за того, что все просто очень сильно испугались?
— Херня это все. Посмотрите, какая в Zara на Невском проспекте стоит километровая очередь. Вчера в Парке Горького просто было не пройти, да и в кафе было не сесть. Прождав у террасы «Гаража» 10 минут, я ушел. Все битком! Люди — это социальные животные, они не могут бесконечно сидеть только в онлайне. Понятно, что онлайн — это удобное дополнение, если у тебя нет возможности куда-то дойти или доехать. Тем не менее все хотят отдохнуть от дома, сходить в магазин, примерить, погулять и т.д. И по большому счету онлайн случился уже давно, но до сих пор он совершенно ничего плохого не сделал офлайну, а наоборот — только его развивает.
Много говорят, что этот кризис самый тяжелый из всех, что проходила экономика России. Fort Group проходила кризис 2014 года. Этот хуже?
— Дело в том, что нынешнюю ситуацию даже нельзя в полной мере назвать кризисом. Вот в 2014 году действительно был явно выраженный, тяжелый, локальный российский экономический кризис. Тогда все было очень жестко и жестоко: банковская система была не готова к мощнейшему скачку курса доллара. А соответственно, и бизнес был не готов. Как минимум 90% бизнеса. Все это повлекло существенное увеличение ключевой ставки — с 9 или 9,5% она тогда улетела до 17%, — очень сложную реструктуризацию кредитов и множество банкротств. Сейчас же, поскольку вирус охватил весь мир, в данном случае самое подходящее слово — «обнуление». Как будто это время вырезали ножницами. Его вообще и не существовало ни для кого. К примеру, рестораны: сначала они были, работали, принимали гостей, а потом раз — и закрылись все в один день. И куда-то все эти люди делись — и посетители, и повара. 3 месяца назад ушли, а теперь вернулись обратно: моют посуду, раскладывают приборы, включают, тестируют. Как будто бы они просто были в отпуске, а теперь открыли свои магазины, рестораны и кафе. Со стороны это выглядит именно так. Хотя понятно, что в жизни много нюансов.
Кроме того, важно, что на общем фоне не развился банковский кризис. Потому что экономика живет и развивается за счет кредитов. Банковская система оказалась готовой: в большей своей массе банки передоговорились с заемщиками, провели реструктуризацию, отсрочили выплаты и т.д. Понятно, что кто-то где-то потерял, но в основном банки сумели быстро сориентироваться и договориться с заемщиками.
В 2014 году было все гораздо сложнее. Тогда было много валютных кредитов, многие девелоперы занимали в долларах, потому что процентная ставка была существенно ниже. И они очень сильно попали все. И за эти 5 лет, прошедшие с того кризиса, «Сбер», ВТБ, Альфа-Банк и др. на тех или иных условиях конвертировали 80% старых валютных кредитов.
И надо сказать, что ключевая ставка, которая тогда была задрана до 17%, сейчас, напротив, упала до 4,5%, чтобы не душить экономику.
Я, честно говоря, так и не понял, что было сделано с мерами поддержки экономики: мы не попали ни под какие льготы, хотя наша отрасль реально очень пострадала. Но нам плечо подставили банки, и это реальная поддержка. Они смогли системно отработать, а значит, все было сделано совместно с правительством и Центробанком и по цепочке сработало.
Огромное количество копий за последнее время было сломано вокруг отношений арендаторов и арендодателей. Fort Group смогла договориться с большинством арендаторов?
— Да, конечно. Мы очень много этим занимались, поскольку у нас огромный пул арендаторов. Мы должны вести достаточно прозрачную и понятную политику в отношении арендных ставок и каких-либо послаблений. Безусловно, входим в положение, учитываем отсутствие оборотной деятельности и согласовываем те или иные льготные условия.
Иными словами, мы не сломали ни одного копья. Я считаю, что это все была, конечно, буря, но только не в пустыне, а в стакане. Журналистская жвачка. На самом деле никакой особенной проблемы между арендаторами и арендодателями не было. И в обычной жизни всегда проходят какие-то переговоры, потому что не у всех нормально идут дела: кто-то падает, а кто-то растет. И это естественно. А главное, что арендные отношения невозможно отрегулировать никакими постановлениями. Рынок сам себя отрегулирует, что, собственно, по большому счету и произошло.
Наверное, вас сейчас все спрашивают, Максим! Благодаря социальным сетям многие знают, что вы переболели коронавирусом. Каково руководить огромной компанией с больничной койки?
— Очень удобно руководить! Потому что есть тот самый онлайн. Не надо никуда ездить, тебя целый день лечат, приносят тебе все готовое, а благодаря телефону и «Скайпу» можно точно так же со всеми общаться. На самом деле, пока я болел, никто даже об этом и не догадывался!
