К началу
05 октября 2020
Мы не хотим стать олдскульными
Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group, на примере одного из крупнейших в Европе торговых центров — «Европолис» в Ростокино (Москва) — рассказывает, каким должен быть современный ТРК, который привлекает как ретейлеров, так и посетителей.
Наверное, это вопрос вкуса и индивидуального восприятия, но мир вокруг очень сильно меняется, и меняется стремительно. Эти изменения заставляют нас бежать быстро, чтобы не оказаться на обочине. Мы боимся стать устаревшими, олдскульными, поэтому хотим меняться вместе с остальным миром, быть в одном тренде с передовиками мировой моды и открывать самые лучшие рестораны, развлекательные центры и магазины. Например, Zara сейчас обновляет свой торговый зал и коллекцию 2 раза в месяц. Речь не идет о коллекциях «осень-зима» или «весна-лето», изменения происходят, по сути, каждую неделю.
Антигламур
С самого начала наша стратегия была в том, что мы покупали старые торговые центры и начинали их переделывать, причем зачастую даже не закрывая, как это получилось с «Европолисом» в Ростокино.
Что такое устаревший ТЦ? Посмотрите на Apple, компания каждый год выпускает новый iPhone. И у телефона каждый раз новый формат. Купив телефон, вам нужно поменять чехол, потому что размер поменялся, камера поменялась. И с торговыми центрами все то же самое. Например, лет десять назад при строительстве ТРК была популярна всяческая тематизация: фейковые ковбои, колизеи, лондоны, закосы под старину.
Люди считали, что чем больше отделки, чем больше гламура, чем сложнее дизайн, тем лучше. Сейчас все изменилось, сейчас все это стало никому не нужно. Все идет по пути упрощения. И вещи, мода, стали абсолютно другими.
Очень сильно меняются и форматы магазинов. Если раньше для флагманских магазинов ведущих fashion-ретейлеров — H&M или Uniqlo — нужно было 1500 м2, то сейчас они хотят 3 тыс. м2. И соответственно, ты должен под них переоборудовать площади центра.
Вкус, отделочные материалы, подход к дизайну — все очень сильно меняется. Кроме того, ретейлеров очень сильно меняет онлайн. Fashion-операторам теперь нужно меньше магазинов, но они должны быть бомбическими, эти магазины больше похожи на шоурумы и открываются в ключевых точках города. Формат магазинов электроники, наоборот, сокращается, все уходит в онлайн. MediaMarkt в России умер, потому что они строили магазины 7 тыс. м2, которые стали никому не нужны.
Форматы продуктовых гипермаркетов тоже очень сильно поменялись — 10 лет назад они хотели 15 тыс. м2, теперь они делают ставку на фреш-фуд и им нужно в 2 раза меньше площади.
А ИКЕА, напротив, еще 10 лет назад не хотела развиваться внутри МКАДа. Теперь все изменилось. Но невозможно взять и щелчком пальца привезти сюда такого серьезного оператора. Практически тебе приходится все перестраивать. Все это заставляет нас бежать быстрее и делать качественные изменения. Ты постоянно должен выпускать новую версию своего торгового центра.
Без каши и винегрета
Конечно, одно дело делать новые модели одежды или смартфона, а другое — новая версия гигантского здания, которое в случае с «Европолисом» в Ростокино больше, чем Эрмитаж. Это огромные затраты и риски, но без этого совсем никак. Потому что устаревший ТЦ уже невозможно заполнить качественно. Если хочешь, чтобы у тебя работали лидеры рынка, причем работали во флагманском формате, то без радикальных изменений добиться этого невозможно.
Ведь меняются не только форматы магазинов, но также и инфраструктура, и логистика. Например, мы сделали четыре пары новых панорамных лифтов. Потому что центр очень большой, раньше посетители входили через один вход и шли километр. А теперь мы перераспределили потоки. Нужно учитывать, что развивается и жилая инфраструктура вокруг, строится хорда, построено МЦК. И понятно, что ты должен адаптироваться под эту городскую среду.
Конечная цель — создание правильного формата ТРК, для того чтобы сформировать правильный пул арендаторов, рассортировав их по пространству центра так, чтобы все вместе это составляло единое целое. Пул арендаторов — tenant-mix, составленный 10 лет назад, развалился как раз в связи с переменами и форматов торговли, и логистики. Очень важно, чтобы арендаторы формировали некую логическую зону — здесь fashion-универмаги, здесь детские магазины, а здесь спортивные товары и т.д.
Современный ТЦ должен иметь определенную пропорцию площадей. Например, называемое «развлекалово» и еда составляют 15-20% его арендопригодной площади. Если арендопригодная площадь в Ростокино 170 тыс. м2, то только одна еда занимает здесь 15 тыс. м2 плюс кинотеатр 7 тыс. м2, плюс разные развлечения. Итого примерно 30 тыс. м2.
Это то, что позволяет бороться с онлайном, потому что люди идут в ТЦ за впечатлениями, эмоциями, за тем, чтобы провести здесь время. Для того чтобы создать такие гигантские площади для фуд-холла, нам пришлось пилить колонны, перекрытия и делать новые эскалаторы. Такие конструктивные изменения и были самыми сложными.
Как в музее
Что касается дизайна, то мы здесь использовали разные решения. Фуд-корт делали ребята из Петербурга — DA Architects, которые специализируются именно на ресторанах. Основную концепцию ТЦ делали испанцы, а в период пандемии, когда все было закрыто, мы окончательно содрали всю обшивку и пустились уже в какой-то панк — подумали, что голый бетон, который открылся под тоннами отделки, совершенно превосходно выглядит и не надо ничем его портить.
Такая же история у нас была в музее Бродского (расположен в Петербурге в квартире поэта, Максим Левченко является директором этого музея. — Ред.), когда мы никак не могли придумать концепцию, именитые архитекторы рисовали проекты, но мы до конца не могли принять решение: все время казалось, что чего-то не хватает. Решение пришло само собой, когда мы убрали отделку и поняли, что красный кирпич — именно то, что нужно. Архитектор Саша Бродский уже просто добавил какие-то правильные детали, которые окончательно сформировали архитектурную концепцию. В Ростокино произошло примерно то же самое.
Если говорить глобально, глянец, лакшери и какие-то сложные формы отделки ушли на второй план и уже никого не интересуют — сейчас важна суть. А суть заключается в том, что покупателю нужны качественные магазины, он хочет иметь выбор, иметь возможность вкусно, быстро и недорого поесть. Так же как большие дорогие рестораны сейчас просто никому не нужны. На их место пришли гастробары, которые отказались от белых скатертей, дорогой посуды и швейцаров, которые отодвигают стул. Все затраты идут на приобретение хороших продуктов. В этом суть изменений в мире. Мир отказывается от ненужных вещей, все хотят качественного содержания.
В том числе и в архитектуре. Поэтому сейчас нет смысла строить дворцы, чтобы на них посмотреть, можно всегда сходить в музей. Людям важно иметь удобный подъезд к ТРК, хорошую парковку, правильное освещение, музыку и т.д. Никаких лишних деталей. Концентрация на сути, знаете, как в музее картины вешают на сером или другом нейтральном фоне. Просто для того, чтобы не отвлекать внимание. Так и здесь — серый пол торгового центра ни на что не претендует, претендует тот магазин, который рядом с ним.
Процесс упрощения затрагивает все сферы. Например, масс-маркет в одежде сегодня достиг таких высот, что дорогие бренды все больше и больше уходят на второй план. Зачем тратить большие деньги, если можно пойти в обычный магазин и одеться быстро, качественно и модно? А через месяц купить себе что-то из новой коллекции. Никому не нужна вещь, которую ты носишь 10 лет. Постирал 2 раза, сдал в утиль и обновил гардероб.
Дом в доме
Поймут или нет люди наши изменения? Люди приходят в ТРК не смотреть на фейковые декорации или ходить по мрамору, они приходят сюда за покупками. И если человек нашел все что хотел, то у него не должно быть разочарования от того, что дизайн где-то напоминает заводские конструкции.
Но уже показательно, как на наши изменения реагируют арендаторы. Они выкладываются по полной. Например, у меня возникла идея, чтобы флагманские магазины fashion-операторов были двухэтажными, чтобы это был дом в доме с гигантской витриной — 14-15 м высотой. Для того чтобы добиться этого, мы даже выпилили часть плиты перекрытия между 3-м и 4-м этажами. В итоге создается ощущение пространства: ты идешь по улице, выходишь на площадь — и перед тобой оказывается гигантский дом, на котором написано Zara.
Uniqlo, который находится рядом, тоже захотел сделать что-то подобное и сейчас строит 2-этажный магазин, являющийся по сути зданием внутри здания. Это вдохновляет.
А еще, когда мы расчистили стены у главного входа и убрали тонны отделки, то увидели огромную бетонную поверхность и захотели ее оставить. Владелец «Золотого яблока», который раньше говорил: «Я среди всего этого нафталина никогда не сяду», увидев бетонную стену, сказал: «Вот я здесь хочу быть». И он там будет. Сейчас на этом месте строится «Золотое яблоко».
